从 2020 年开始关注打新到 2021 年上车,中间经历 7.15 政策失去买房资格,2.08 遇指导价贷款风波,可谓一波三折。但在这一年打新关注中,从各种活跃的微博大v、房产论坛、打新群里学到不少,现在就自己的归纳总结,分享一些打新经验。
一、打新现状
1、打新政策
从2019年双11的取消豪宅税开始,二手房价格扶摇直上,直到2021年2月8号指导价金融降杠杠才让市场恢复平静。而从2020开始,新房打新就成了大多数人的首选,在打新的市场上,大概经历以下变化:
- 全民打新:因为2020疫情二手房持续上涨 + 新盘推迟开盘等原因,6月份光明金融街以4.9万推出,万人摇400多套房,打中概率不足5%,惊动全城,开启了打新热潮。
- 715 新政:为压住二手房上涨和新房打新热问题,政府分别在提高买房门槛(落户买房->深户3年&3年社保或5年社保),增加买房成本(免增值税从满二年->满五年,豪宅税从750万起征),修复买房漏洞(离婚追溯3年房产,假离婚)等方面出台政策。但这只是短暂的抑住了一段时间。
- 无房优先3倍入围:11月华润城润玺一期再次出现万人摇号,随后在12月的新盘里开始执行无房优先,按不超过3倍的认识入围。虽然中签概率最低在1/3,但要先问问自己是否的社保够不够入围。
- 积分打新: 2021年3月完善打新的政策,从坚持无房优先,到无房、有房一起打新,无房比有房初始多40分(社保抢先30年),打新变得更加规范化。
2、打新趋势
选取 2021 年新盘的打新情况,来看接下来 2022 年的打新趋势:
从三个不同打新程度来划分
1)网红盘:地铁、学校、片区三要素具备
- 从1月的夫妻11年社保,到10月只需夫妻3年社保即可参与摇号,却是同一个海岸城
趋势:夫妻3年可参与网红盘摇号
2)优质盘:地铁、学校、片区具备两要素
1000万档:优质盘从只能无房入围,到不足3倍的认筹人数
- 500万档:从夫妻5年社保入围,到深户单身可买房的都能入围
- 趋势:能买房的都可摇号,打中概率升高
3)一般盘:地铁、学校、片区具备一个
- 趋势:转介的会变多
整体来说,随着二手房市场冷冻,投资客退场,观望的变多,打新变得不那么难起来。
二、定目标
1、购房&贷款情况
1)购房资格:3年深户&3年社保 || 5年社保
2)贷款:
- 深圳无房&全国无贷:3成
- 深圳无房&全国有贷:5/6成(6成是>750万的豪宅)
- 深圳有房:7/8成(8成是>750万的豪宅)
2、打新积分
举例:
深户单身3年:40+5+36*0.1=48.6分
深户夫妻3年:40+10+72*0.1=57.2分
3、2022年新盘价格预估
2021年9月28日深圳出售的第二批地,将指引2022年的新盘限售价格:
从政府拍地时就限制的出售价格来估计各个区域的新盘单价,加上户型面积,大概估算总价:
这里有一个趋势:
- 2017年开始规定新盘 70% 套数的套内面积在 70~90,所以往后新建的楼盘,建的面积越来越大,但套内却始终在 70~90(得房率变低,70%多的得房率成为常态),虽然出售价格被限制降低,但总价较平稳。
可以根据自己的价格预算,确定需要跟踪的区域楼盘。
三、选楼盘
1、选房三要素
选楼盘可以重点关注这三要素:
- 地铁:1公里内有地铁或规划中的地铁,地铁代表出行的便利程度
- 学校:学位有改善预期或周边有规划教育用地
- 次新:周边片区的楼龄较新,或周边商场等配套是否完善
在预算有限的条件下,尽量去满足这三点,一条入门,两条优质,三条绝佳。
1)地铁
1-32 号线的地铁规划,查看已有的和在规划的:
2)学校
学校片区及入学问题:
学区地图: http://edu.chachaba.com/map/ ,更多网站查询: https://weibo.com/5516671063/J9nt54TQm
3)片区
看周边的配套设施,有政府发布的法定则图:
可以清晰的看出要买的楼盘,周边是住宅、商业、学校、工业等政府各种规划详情。
2、新盘跟踪
对楼盘有一定的了解后,就可以关注新盘的来临。
1)哪些新盘将要入市
每季度住建局都会公布入市计划,而这些是接下来开盘的主力军,以下是2021年第四季度公布的预售计划:
其他季度同样可以搜索到:http://search.gd.gov.cn/search/all/755029 ,搜索关键词:商品住宅和商务公寓房源
2)如何关注新盘进展
有想打的新盘后,需要及时跟踪它的进度,比如它的户型图和样板间。这里有几种方式来关注:
- 关注新盘的公众号
- 关注房产公众号、微博大V、房产论坛
- 联系销售
以下以微博大v的关注为例:
3)新盘入市后如何查询
新盘通过政府备案后,可以通过以下途径查询:
微博大V整理的单价/总价表
四、筹资料
1、项目流程
- 安居计划,最快3天,详见:https://km.woa.com/group/30567/articles/show/297953
2、资料筹备
详细资料的获取方式:https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404616522638164123
五、相关链接
1、住建局盘入市计划:http://search.gd.gov.cn/search/all/755029 ,搜索关键词:商品住宅和商务公寓房源
2、住建局新盘公布:http://zjj.sz.gov.cn:8004/
3、政府法定则图(片区规划):http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/ ,可视化地图:http://csgxmap.szhome.com/
4、学区地图: http://edu.chachaba.com/map/ ,更多网站查询: https://weibo.com/5516671063/J9nt54TQm
5、打新资料外部篇:https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404616522638164123
6、推荐房产公众号:咚咚找房,微博大v:唐老师傅